Arms
 
развернуть
 
675000, г. Благовещенск, ул. Шевченко, д. 6
Тел.: (4162) 51-34-27
oblsud.amr@sudrf.ru
схема проезда
675000, г. Благовещенск, ул. Шевченко, д. 6Тел.: (4162) 51-34-27oblsud.amr@sudrf.ru
ДОКУМЕНТЫ СУДА
Справка по результатам изучения судебной практики рассмотрения судами Амурской области споров, связанных с приобретением права собственности на недвижимое имущество (часть 2)

гаражи.

 

 В основном споры разрешаются правильно, но имеют место и решения, которые нельзя признать законными и обоснованными.

Так, Благовещенским городским судом рассмотрен иск С. к администрации города. Гараж был выстроен в 2004 г. без разрешающих документов. Уже на выстроенный объект были получены документы о согласовании размещения объекта на сформированном земельном участке. Письмом от 2006г. администрация города ответила, что вопрос о предоставлении земельного участка будет решен после признания за истцом права собственности на гараж.

Суд пришел к правильному выводу о том, что к данным правоотношениям подлежит применению норма п.3 ст. 222 ГК РФ, действовавшая до 1 сентября 2006 г.

 Истицей были получены все необходимые заключения, суд пришел к обоснованному выводу, что сохранение самовольной постройки является возможным,  иск удовлетворил.

 

 Как правило, ответчиками по делам является администрация поселения. Но имеют место предъявление исков к физическим лицам.

 

Мировым судьей по Благовещенскому городскому судебному участку №3 рассмотрен иск П. к К. о признании права собственности на гараж за умершим супругом истицы. Данный гараж выстроен в 1993 г. мужем истицы, а при попытке оформления его в собственность выяснилось, что у земельного участка под гаражом  имеется собственник-ответчик по делу. Считает постройку самовольной.

В суде подтвержден довод ответчика о том, что дом принадлежит ему на праве собственности,  а земельный участок, на котором он возведен, принадлежит  ему на праве пожизненного наследуемого владения. 

Суд пришел к выводу, что супруг истицы в 1993 г. без каких-либо разрешений возвел гараж,  который является самовольной постройкой,   в иске обоснованно отказал.

Вместе с тем, необходимо отметить, что сослался суд на закон, который не подлежит применению. Он сослался на п.3 ст. 222 ГК РФ, действующий с 01.09.2006 г., а в данной ситуации подлежит применению редакция пункта, действовавшая до указанной даты.  В иске отказано по другим обоснованиям.

 

В практике  судов имеются дела, предметом спора в котором является гараж на территории предприятия.

При разрешении таких исков необходимо правильно определить ответчика, в первую очередь предприятие, на территории которого возведен гараж. Если предприятие ликвидировано, установить имеется ли правопреемник и спор о данном имуществе. Как, правило, суды это не устанавливают, доказательства отсутствия юридического лица  не требуют.

 

Истец М. обратился в Благовещенский городской суд с иском и указал, что работал с 1976 г. в узле связи. В 1997 г. руководство Благовещенского ЭТУС приняло решение предоставить своим работникам часть земельного участка, принадлежащего организации, для строительства индивидуальных гаражей. Постановлением мэра города изменено разрешенное использование участка и разрешено предприятию строительство индивидуальных боксовых гаражей согласно прилагаемой схеме с последующим изъятием у филиала ЭТУС данного земельного участка и передачей гражданам, профинансировавшим строительство.

В 2001 г. гаражи были выстроены, в эксплуатацию не введены, индивидуальная регистрация права собственности не представляется возможной.  

Представитель администрации города с иском не согласился и пояснил, что поскольку имеется разрешение на строительство, то требования истца непонятны.

Суд пришел к выводу, что поскольку истцу непосредственно земельный участок для строительства гаража не предоставлялся, то постройка является самовольной. Иск удовлетворил. С такой позицией суда можно согласиться.

 

 Из решения того же суда от 12.09.2008 г. усматривается, что при рассмотрении иска Л. о признании права собственности на гараж – самовольную постройку администрация выдвинула, помимо других, следующий довод. С 15.02.2008 г. вступили в действие Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Благовещенска, утвержденные решением Благовещенской городской Думы  от 31.01.2008 г. №38\09.  Правилами   устанавливаются  территориальные зоны и градостроительные регламенты, которые определяют правовой режим земельных участков для каждой территориальной зоны. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (основные, условно разрешенные, вспомогательные). Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, отнесен к зоне городских парков, скверов, бульваров, набережных. В указанной зоне не предусмотрено  размещение индивидуальных гаражей как основной вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Суд обоснованно данную ссылку во внимание не принял, поскольку правоотношения между истцом и администрацией города возникли до принятия указанных Правил, которые не имеют обратной силы и которые не могут являться препятствием для признания права собственности при наличии других обстоятельств, не препятствующих для удовлетворения иска. Кроме того, ранее размещение гаража в данной зоне, но меньшей площади, было согласовано администрацией постановлением мэра от 2005 г.

 

 Что касается гаражей, полученных во владение  через городской совет всероссийского общества автомобилистов (ВОА).

 

Примером признания права собственности на самовольную постройку может служить решение суда г. Благовещенска от 05.02.2008 г. по иску М. к администрации города.

Истец указал, что  в 1994 г за свой счет выстроил гараж на земельном участке, который был предоставлен городскому совету ВОА решением исполкома  от 1991 г. Этим же решением были утверждены списки созданного для строительства гаражей кооператива №147. В 1994 г. истцу областной совет ВОА выдал разрешение на эксплуатацию построенного гаража. Позже истец произвел расширение гаража, администрация города о расширении земельного участка отказала.

  Усматривается, что увеличение площади гаража произведено за счет части земельного участка школы, предоставленного школе на праве постоянного бессрочного пользования. Данное обстоятельство и послужило основанием к отказу предоставить истцу дополнительный земельный участок.  Есть решение мирового судьи от 2007 г. по иску администрации города к М. об освобождении самовольно занятого земельного участка. Иск администрации удовлетворен, М. обязан был снести часть гаража. Решение суда вступило в законную силу в 2007 году. Таким образом, часть гаража, превышающая 18 метров, возведена самовольно. Решение является преюдициальным.

 Суд также учел положения  Федерального Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 г. №93-ФЗ, что измененная редакция ч.3 ст. 222 ГК РФ вступила в   силу с 01.09.2006 г., а спорное отношение относительно самовольной постройки в части увеличения её площади возникло до 1 сентября 2006 г., то  подлежат применению положения абз. 1 ч.3 ст. 222 ГК РФ в редакции, действующей до 01.09.2006 г. Согласно этой правовой номы  иск может быть удовлетворен при условии предоставления истцу в установленном порядке  спорного земельного участка. А данный земельный участок не может быть предоставлен ему в нарушение интересов школы ( ст. 29 ЗК РФ, абз.3 ч.3 ст. 222 ГК РФ в редакции до 01.09.06 г.).

В иске отказано. С этим решением можно согласиться.

 

Суды по-разному разрешают иски в отношении таких гаражей, и зачастую решения нельзя назвать правильными.

 Зачастую по таким делам истцы не являются членами ГСК, поскольку приобрели гаражи уже выстроенные, сделка заключена путем написания продавцом заявления о продаже и переоформлении гаража на покупателя, которому обл (гор) совет ВОА выдал разрешение на эксплуатацию гаража. Для государственной регистрации прав на объект недвижимости документов недостаточно.

 Суды удовлетворяют иски о признании права собственности, сославшись на   п.3 или на п. 4 ст. 218 ГК РФ, что  не является правильным. Третий пункт явно не подходит для применения в такой ситуации, а п.4 предусматривает приобретение права собственности на имущество членом кооператива, а членом кооператива истец не является.

Представляется, что если иск вытекает из членства в кооперативе, то необходимо проверить, является ли истец (продавец) членом кооператива, определить характер возникших правоотношений, надлежащего ответчика, в полном объеме материальный закон, подлежащий применению.

 

 Кроме того, в ряде случаев усматривается, что способ защиты избран неправильно, поскольку у регистрационной службы не имелось оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и такой отказ может быть  обжалован в судебном порядке.

 

При рассмотрении дела по иску К. к администрации города мировой судья установил аналогичные обстоятельства, признал гараж   самовольной постройкой, однако не указал на наличие признаков самовольной постройки, удовлетворил иск в соответствии с ч.3 ст. 222 ГК РФ.

Аналогичная ошибка  судов не является единичной. 

 

При признании права собственности на такие гаражи суды в основном не индивидуализируют объекты, то есть не устанавливают кадастровый номер земельного участка, на котором возведен конкретный гараж, а просто указывают номер квартала, в котором он находится, либо кадастровый номер гаражного массива, не обозначив в этом массиве объект спорной постройки.

 

О мотивировочной части решения

 

Представляется достаточно полной мотивировочная часть решения Благовещенского городского суда от 12.09. 2008 г. по иску  Л.

Суд пришел к выводу, что гараж является самовольной постройкой. Указал, что из представленного межевого дела усматривается, что границы земельного участка, расположенного под гаражом, установлены и согласованы земельным управлением администрации города и это подтверждается соответствующим актом и картой (планом) границ земельного участка. Участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер… Усматривается, что в настоящее время с администрацией города согласованы границы участка, используемого под гараж. Представлены доказательства об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации возведенной самовольной постройки (заключения санитарно-эпидемиологического, противопожарной службы, технического обследования проектно-строительного учреждения). 

 

                                                      О   резолютивной части решения.

 

 Резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска должна отвечать требованиям ст. 198 ГПК РФ, т.е. содержать сведения об удовлетворении иска, о признании за конкретным гражданином права собственности на объект недвижимости: «гараж под №, расположенный в 7 квартале г. Благовещенска, в гаражном массиве (в кооперативе), площадью 19,3 кв.м., инвентарный номер…, кадастровый номер…, расположенный на земельном участке с кадастровым номером…».

 

                           О признании права собственности на гараж за умершим.    

 

Мировым судьей по судебному участку №4 г. Благовещенска рассмотрен иск наследников к администрации города о признании права собственности на гараж, который выстроен наследодателем Е., умершим 1 октябре 2007 г. Обосновали иск тем, что нотариус не может выдать свидетельство о праве на наследство, поскольку гараж не зарегистрирован в органах юстиции.

Решением исполкома от 1989 г. наследодателю был предоставлен земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения для строительства индивидуального гаража в квартале 255.  В этом же году выдано разрешение на право эксплуатации гаража.

 Истцы просили признать право собственности  за ними, суд иск удовлетворил, признав за наследниками право собственности, причем применил п.3 ст. 218 ГК РФ (основания приобретения права собственности), что нельзя признать правильным, поскольку закон, подлежащий применению, не применен.

Иск возник в отношении наследственного недвижимого имущества, поэтому в судебном порядке следовало признать право собственности за наследодателем. Решение суда является для нотариуса основанием для включения данного наследственного имущества в наследственную массу. Закон не запрещает признать право собственности за наследниками, но для этого необходимо установить круг наследников.

 

                     О признании права собственности на жилое помещение.

 

 Дела правильно рассматриваются в исковом производстве, т.е. имеются обе стороны спора, однако имеют место и установление факта владения и пользования недвижимым имуществом, когда   по делу нет ни ответчика, ни других заинтересованных лиц.

 

  Б. обратилась в Белогорский городской суд с иском к КУМИ, указав, что в 1996 г. приобрела в собственность жилой дом по договору купли-продажи. В 2000 г., не получив разрешение на строительство, возвела двухэтажную пристройку. Земельный участок находится в собственности. Просила суд признать за ней право собственности на новый жилой дом.

КУМИ указал, что его интересы не нарушаются, просил в иске к нему отказать. Суд обоснованно не усмотрел оснований для отказа в иске, применил  ст. 222 ГК РФ, признал за истицей право собственности  на жилой дом, имеющий кадастровый номер, а, поскольку технические характеристики дома существенно изменились, то правильно перечислил  новые технические характеристики: количество комнат, общую и полезную площадь, этажность.  

 

 Тем же судом рассмотрен иск Ч. к администрации города Белогорска. Указал, что на основании договора дарения от 2006 г. он является собственником жилого дома, который он снес и построил новый большей площадью. В принятии дома в эксплуатацию было отказано. Он просил суд прекратить право собственности на дом меньшей площади и признать его собственником на дом большей площади. Дом  находится на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности.  

Ответчик не возражал против иска при условии предоставления доказательств о том, что строение не нарушает строительные нормы и правила, а также права третьих лиц.

Суд удовлетворил заявленные требование в том варианте, о котором просил истец, выводы обосновал установленными обстоятельствами, применил закон, подлежащий применению.

 

На данном примере необходимо обратить внимание судов на следующее. Требуется ли ввод в эксплуатацию жилого дома?

 

        В соответствии со ст. 8  Федерального закона «О введении в действие градостроительного кодека РФ» 24 декабря 2004 года ((в ред. последнего Федерального закона  от 27.12.2009 N 351-ФЗ) до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

 

Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие настоящего Кодекса, признаются действительными (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

 

3. Разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.

 

 В обзоре законодательства и  судебной практики ВС РФ за первый квартал 2005 г. на вопрос 7 дан ответ: поскольку в ст. 222 ГК РФ речь идет о признании права собственности на имущество, которое  имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства.

 

    В основном дела были рассмотрены в исковом производстве.

 

Однако, Ромненский, Михайловский и Константиновский районные и другие суды, как правило,  рассматривают заявленные требования в порядке особого производства, а это является порочной практикой, поскольку для этого необходимо соблюдение определенных условий, на что суды не обращают внимания.

Перечень условий содержится в ст. 264 ГПК РФ, порядок рассмотрения дел в порядке особого производства закреплен в главах 27 и 28 ГПК РФ.

   О возможности рассмотрения дел об установлении юридического факта   говорится в п.19  Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), но при этом необходимо соблюдение требований глав 27 и 28 ГПК РФ.

 

Не устанавливая никаких обстоятельств, имеющих значение для дела, не делая абсолютно никаких выводов, Константиновский районный суд рассматривает требования в порядке особого производства и, укладываясь в одну страничку, «устанавливает факт признания права собственности» заявителя. 

 

При этом из решений  этого суда следует, что заинтересованные лица к участию в деле не привлекаются, имеется ли у жилого помещения собственник – не выясняется, суд исходит, например, только из того, что по решению общего собрания членов колхоза жилой фонд был передан в собственность жильцов, у колхоза отсутствуют регистрационные документы на дом, поэтому для оформления права собственности необходимо установить  данный юридический факт. В мотивировочной части решения суд делает ссылку на ст.ст. 217, 234, 218, 131 ГК РФ.

Со ссылкой только на эти нормы закона установлен и юридический факт в отношении земельного участка, на котором находится жилой дом. О предыдущей судьбе этого участка вывод сделать не представляется возможным, поскольку решение суда не содержит необходимых сведений.

 

 Устанавливаются факты в отношении приватизированных жилых помещений, поскольку по тем или иным причинам отказано в государственной регистрации права на недвижимое имущество.    

 

Из решения Михайловского суда от 12.03.2008 г. по заявлению П. и А. усматривается, что они вселены в квартиру в с. Поярково по ордеру, выданному Поярковским сельским советом в 1987 г. Из-за отсутствия документом не могут квартиру приватизировать. Просили суд установить факт владения и пользования квартирой, суд установил такой факт за ними в то время, как П.  снята с регистрационного учета по этому жилому помещению и не имеет права на приватизацию.

 Кроме того, в решениях суд не мотивирует вывод о возможности рассмотрения дела в порядке особого производства, а лишь указывает, что условия для установления юридического факта соблюдены и обоснованы допустимыми доказательствами.

 

    Примером вынесения таких решений Ромненским районным судом  является решение от 05 мая 2008 г. по заявлению Г. Она с 1976 г. проживала в однокомнатной  квартире с мужем, в 1992 г. квартира приватизирована, в 2003 г. муж умер.  Когда заявитель обратилась за государственной регистрацией права собственности, получила отказ в связи с тем, на договоре приватизации нечитаемая печать.

    Не устанавливая обстоятельства, имеющие значение для дела, суд делает вывод, что заявительнице принадлежит право собственности с 1976 г., и с тех пор она фактически владеет и пользуется этим недвижимым имуществом. А на каком праве оно ей принадлежит?  А какова судьба доли мужа?

 

   В порядке особого производства за наследником признано право собственности на  жилье,  принадлежащего наследодателю, а Заявитель указывает на пропуск срока для оформления наследства. На такой случай существует наследственное право, устанавливающее сроки и  порядок принятия наследства.

        

  Тындинским районным судом 02.12.2009 г. рассмотрено дело по заявлению Ш. «об установлении факта приобретательной давности». В 1989 г. ему по ордеру  ЖКК «Бамстроймеханизация» на семью была предоставлена квартира в городе. В настоящее время собственника у квартиры нет.

  Установлено, что данное жилье не является собственностью муниципалитета, государственная регистрация права отсутствует. Заявление удовлетворено, юридический факт установлен.

   При рассмотрении данного дела суд сослался только на ч.1 ст. 264 ГПК РФ, предусматривающую возможность установить юридический факт,  при этом также забыл об условиях, необходимых для установления такого факта, которые закреплены в ст. 265 ГПК РФ. Соответственно, в решении суда отсутствует вывод о наличии таких условий, поэтому не представляется возможным сделать вывод о законности решения. 

 

  Не представляется возможным определить в каком порядке (в исковом либо в порядке особого производства) рассмотрено 14.01.2008 г. Магдагачинским районным судом заявление Р. Он просил суд «о приобретении права собственности на жилой дом», который в 1991 г. купил у  гр. Н. Сделку оформить не успели в связи со смертью продавца.

   Суд, заслушав двух свидетелей, подтвердивших ситуацию приобретения дома заявителем, заявление удовлетворил, признал заявителя приобретшим право собственности  на жилой дом в силу приобретательной давности.

         При этом ни на какие обстоятельства не сослался, доказательства того, что продавец вправе был продавать дом, на кого он зарегистрирован, имеются ли у продавца наследники, законная ли эта постройка, суд не выяснял.

 

        Такая же порочная практика сложилась в Михайловском районном суде.

Так решением от 17.03.2009 г. установлен за супругами Г. факт владения и пользования жилым домом на праве общей собственности с 1988 года и земельным участком в с. Поярково. Поводом для обращения в суд явилось отсутствие правоустанавливающих документов. При этом из решения суда следует, что дом был выстроен в 1960 году дедом истца. 

Усматривается также, что мать истца в 2001 году оформляла свои наследственные права на имущество отца заявителя.

Суд, принимая во внимание нормы наследственного права, ст. 264,265 ГПК РФ, указывает на то,  что имеет место фактическое принятие наследства. Но при этом не привлек к участию в деле других наследников, которые имеются,  установил за супругами факт владения недвижимостью с 1988 года ( в то время, как отец заявителя был жив на указанный год). Кроме того, супруга заявителя не является наследником на имущество его родителя, однако за ней также закреплено право собственности.

 

Решением  от 25.07.2008 г. этот суд установлен факт владения и пользования на праве собственности с 2001 года пристройкой к зданию кинотеатра в с. Поярково за К. Здание кинотеатра  принадлежало муниципальному предприятию «Экран», в техпаспорте владельцем значится Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Михайловского района.  Усматривается, что был заключен договор купли-продажи.

Из решения вообще не представляется возможным определить, на основании какого материального закона заявленные требования являются обоснованными и почему они подлежат рассмотрению в порядке особого производства. 

 

Таким образом, установление юридических фактов по решению суда  позволяет  приобрести право собственности и на самовольные постройки, и на купленные здания без оформления сделки и помещения, полученные другим путем.

Поэтому суды должны избегать вынесения незаконных и необоснованных решений, поскольку установить юридический факт суд вправе только при наличии доказательств отсутствия другой возможности восстановить право.

 

 Актуальным остается вопрос о соотношении норм гражданского, земельного, жилищного и других прав при разрешении данной категории споров.

Для правильного применения норм материального права в первую очередь следует правильно определить основания, по которым истец просит признать за ним право собственности на недвижимое имущество, является ли спорный объект как таковой самостоятельным объектом недвижимого имущества, имеет ли он титульного собственника.

 Не менее важным является и исследование вопроса о составе лиц,  имеющих отношение к объекту, имеется ли спор о праве.


                         Выводы  и  предложения

 

 Проведенный анализ  практики судов   Амурской области позволяет сделать вывод о том, что федеральные и мировые судьи при рассмотрении гражданских дел по  искам о признании права собственности на жилые помещения в силу приобретательной давности не учитывают и не применяют весь сложный и многообразный состав нормативных актов, регулирующих данный вид правоотношений.

Как правило,  в решениях  делается только ссылка на ст. 234, либо на ст. 222 ГК РФ, либо на обе статьи. 

 К подготовке дела подходят формально, не учитываются разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, данные  в Постановлении №11 от 24.06.2008 г. «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству»,  не принимаются во внимание толкования, которые даются Высшим Арбитражным Судом РФ в Постановлении Пленума ВАС от 25.02.1998 г. №8 «О некоторых вопросах решения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в обзорах судебной практики, не принимаются во внимание Земельный Кодекс РФ, Градостроительный Кодекс РФ, Правила  землепользования и застройки муниципального образования, федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.07. №221-ФЗ,  федеральный закон «О землеустройстве»   от 18.06.2001 г. №78-ФЗ и другие законодательные акты.

 Необходимо учесть, что имеется проект совместного постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ по указанным вопросам.

 

В целях формирования единой судебной практики предлагается провести занятия с федеральными и мировыми судьями района (города) по обсуждению изложенных в данной справке проблем, рекомендовать судьям повысить качество подготовки и рассмотрения дел.

 

Справка обсуждена на совещании судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда     02 марта 2010 года.

 

Судья Амурского

Областного суда:                                                                                                                                                                                   Н.В. Гроза

опубликовано 31.03.2010 05:46 (МСК), изменено 31.03.2010 05:48 (МСК)